[04] - Engenharia Legal - Prazos para reclamar do vícios ou defeitos construtivos.

Uma luz sobre o assunto

Aí está mais um assunto que é muito discutido, principalmente nos dias de hoje que, após o "boom" imobiliário, estão sendo entregues as obras que correram tanto para serem concluídas no prazo.

Para dar subsídio jurídico ao post, segue a transcrição do Caput do Art. 618 do Código Civil de 2002:

"Art. 618 do C. C. de 2002 - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Primeiramente irei levantar três prazos chaves: 

1. O que se refere ao direito à garantia do adquirente do imóvel;

Prazo irredutível de 5 anos, ou seja, pode ser estendido contratualmente mas nunca reduzido. 

 Quanto ao prazo de garantia o que mais me chama a atenção é o fato de durante esse período, iniciado após o habite-se, o adquirente do imóvel tem assegurada a garantia que após constatadas falhas construtivas de solidez e segurança, presume-se a culpa do construtor, independentemente de comprovação de sua culpa, que só poderá se eximir dela provando a culpa de terceiros, o mau uso por parte do comprador, ou eventos imprevisíveis (casos fortuitos ou fenômenos da natureza). 

2. Decairá do direito assegurado?

Prazo de decadência do direito assegurado: 180 dias (seis meses)

Bem, imaginemos que  se dentro do período inicial de  cinco anos, for constatado pelo adquirente um vício ou defeito construtivo (terá um post específico para esclarecer tais definições). Após essa constatação, conta-se o prazo de 180 dias para que o adquirente reclamar judicialmente.

Após esse prazo, o adquirente perde o direito da garantia, tendo a partir daí o ônus da prova, ou seja, não tem mais o direito assegurado da garantia, para o vício ou defeito constatado, (que presume-se a culpa do construtor), sendo assim necessário que o adquirente comprove a culpa do construtor, a partir de perícia efetuada por profissional habilitado. 

3. E até quando posso reclamar? Quando prescreve.

Prazo de prescrição: 10 anos

Antes de  entrar em vigor do Código Civil de 2002, esse prazo era previsto no Código Civil de 1916 como regra geral em seu Art. 177 sendo de 20 anos. No decorrer do tempo, jurisdicionalmente foi adotado esse prazo e reforçado com a Súmula 194 do STJ.

O adquirente do imóvel, ao contrário do que muitos acham, tem o direito de reclamar judicialmente após os cinco anos da garantia, porém dentro do prazo de 10 anos estabelecido no artigo em estudo. A diferença é que entre os primeiros cinco anos (garantia) e os cinco anos posteriores é que neste último a culpa do réu deve ser comprovada, caindo no mesmo caso da decadência do prazo de garantia, ou seja, o ônus da prova cabe ao requerente(autor). Mais uma vez entra em cena a figura do perito, que através de laudo poderá comprovar, ou não, a culpa do construtor.

Finalizo esse Post torcendo para que tenha sido esclarecedor. Esse assunto não se restringe a essas definições nem tampouco a essa minha visão, mesmo baseada em jurisprudências e decisões recentes.

Forte abraço.